Alaptörvény-ellenesek a bérlakás-törvény egyes rendelkezései

2021. július 22.

Az Alkotmánybíróság eljárásának alapjául a köztársasági elnök indítványa szolgált, amelyben a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény, valamint a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény módosításáról szóló törvény 1–3. §-a Alaptörvénnyel való összhangjának vizsgálatát kérte. Az indítvánnyal érintett törvényi rendelkezések célja, hogy a rendszerváltást megelőző kizárólagos állami tulajdon privatizációja keretében az állami és önkormányzati lakásokra korábban biztosított vételi jogból kizárt műemléképületben lévő lakások bérlői számára lehetővé tegye az általuk bérelt lakások tulajdonjogának megszerzését.

A köztársasági elnök álláspontja szerint a jogalkotói cél és az annak megvalósítását szolgáló – a támadott módosító törvénytervezetben alapított – vételi jog összeegyeztethetetlen a kulturális örökség részét képező épített környezet, ezen belül különösen a műemléki védelem alatt álló építmények védelmének és megóvásának alaptörvényi követelményével. Míg a hatályos szabályozás alapján a műemléképületben lévő lakást kizárólag a műemlékvédelmi hatóság hozzájárulásával, a külön jogszabály rendelkezései szerint lehet elidegeníteni, addig az indítvánnyal érintett törvénnyel megállapított új rendelkezések a világörökségi területen és védőövezetében lévő állami és önkormányzati tulajdonú, a kulturális örökség részét képező műemléki ingatlanok teljes körére vételi jogot állapítanának meg. A köztársasági elnök indítványa szerint ez a kulturális értékek védelmének és megőrzésének garanciáját képező visszalépés tilalmába ütközik, továbbá az önkormányzati tulajdonjog ilyen korlátozásának szükségessége nem indokolható és aránytalan.

Az Alkotmánybíróság a tulajdonhoz való jog korlátozása kapcsán kifejtette, hogy a vételi jog eshetőlegesen a tulajdonjog megszűnéséhez vezet, ami súlyos teher, és megköveteli a kártalanítást. Az önkormányzatnak a vételi jog folytán elvesztett lakásokért olyan ellenszolgáltatást kell kapnia, amellyel vagyonában azzal arányban álló érték marad meg, amit a tulajdonában álló lakások képviseltek. Az értékarányosság biztosításának módját a törvényhozó alakítja ki. Lehetséges a hatályos rendelkezések minden olyan változata és kiegészítése, amely kielégíti azt az alkotmányossági feltételt, hogy az értékarányosság elve érvényesüljön.

A törvény a vételi jog jogosultjaként három alanyi kört határozott meg, egyrészt, akik bérleti jogviszonya 5 és 15 év közötti, másrészt akiké 15 és 25 év közötti, illetve akiké a 25 évet meghaladja. Az indokolás alapján a jogalkotó azokat a feltételeket tekintette irányadónak, amelyek alapján a most érintett bérlőkkel hasonló helyzetben lévő, korábban vételi jogot szerző bérlők vételi joggal élhettek az 1990-es években kialakított törvényi és önkormányzati szabályok szerint.

Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint azonban a jogalkotó által megfogalmazott céllal a törvény rendelkezései csak azok esetében vannak összhangban, akiknek a bérleti viszonya a 25 évet meghaladja. A másik két alanyi kört érintő szabályozási megoldásnak az Alaptörvényben megkövetelt kivételes jellegét ugyanakkor nem igazolta a jogalkotó. Az Alkotmánybíróság ezért alaptörvény-ellenesnek nyilvánította a törvénynek azokat a rendelkezéseit, melyek a 25 évnél nem régebb óta bérleti jogviszonyban állók vételi jogára vonatkoznak.

Az Alkotmánybíróság határozatában kifejtette továbbá, hogy a műemlékvédelem kapcsán az állam által vállalt kötelezettségre alkotmányos értelemben vonatkozik a korábban az egészséges környezethez való jogra vonatozóan megállapított visszalépési tilalom. Ennek lényegi célja, hogy az egyszer már elért védelmi színvonal ne csökkenjen. Alkotmányos kívánalom, hogy a műemléki védettséget élvező ingatlanok értékesítése során az állam megfelelő garanciákkal biztosítsa, hogy a műemlék védettségi szintjének megfelelő kezelésbe kerüljön a tulajdonosváltást követően is. Különösen lényeges garancia ez a vizsgált törvénnyel érintett lakások esetén, amelyek zöme első alkalommal kerül ki az állami vagy önkormányzati tulajdonból.

Az Alkotmánybíróság ezért hangsúlyozta, hogy az állam kötelessége, hogy a műemléket érintő jogügyletek esetében is építsen be a szabályozásba olyan garanciákat, amelyek hozzájárulnak a védelmi szint fenntartásához. Az Alkotmánybíróság így az Alaptörvény P) cikk (1) bekezdéséből következő alkotmányos követelményként állapította meg, hogy a műemlékvédelmi hatósági jogkör címzettje döntéshozatala során a műemlékvédelmi érdekeket ne rendelje egyéb szempontok alá, így a vételi jog gyakorlásának feltételeként, a műemlékvédelmi szempontokat figyelembe véve adjon hozzájárulást az elidegenítéshez.

A döntéshez párhuzamos indokolást fűzött Czine Ágnes, Hörcherné Marosi Ildikó, Schanda Balázs és Szalay Péter alkotmánybíró, és különvéleményt fogalmazott meg Dienes-Oehm Egon, Handó Tünde, Juhász Imre, Márki Zoltán, Pokol Béla és Szívós Mária alkotmánybíró.

Az Alkotmánybíróság határozata ezen a linken>> olvasható.